용인특례시는 2030년을 목표로 한 ‘공동주택 리모델링 기본계획’을 확정·고시했다. 이 계획은 노후 공동주택이 특정 지역에 집중된 도시 구조 속에서 급증할 리모델링 수요에 선제적으로 대응하기 위한 도시관리형 주거정책 성격이다.

용인시에는 총 599개 공동주택 단지(분양 569, 임대 30)가 있으며, 이중 505개 단지(84.3%)가 준공된 지 15년 이상 된 노후단지로 집계됐다.

특히 수지·기흥 권역은 1990년대 개발 이후 대규모 공동주택이 같은 시기에 준공돼 리모델링 수요가 짧은 기간에 집중될 가능성이 높다는 분석이다.

실제 2025년 7월 기준 용인에서 리모델링을 추진 중인 단지는 13곳이며, 그중 상당수가 수지구 풍덕천동에 몰려 있고 나머지는 상현동·죽전동이다. 세대수는 6%에서 최대 15%까지 늘고, 용적률은 77%~126% 증가하는 계획이 다수 추진 중이다.

2018년 기본계획에서는 252개 단지가 세대수 증가형 리모델링 대상이었으나, 이번에는 노후도뿐 아니라 기반시설 여건, 주민 의견, 사업성 등을 종합적으로 평가해 세대수 증가형 가능 단지는 40개 단지로 예측됐다.

공동주택은 △유지관리형 △맞춤형 △세대수 증가형으로 구분되며, 세대수 증가형은 모든 허가 과정에서 기반시설 영향검토와 밀도관리 기준을 충족해야 한다.
 

이에 따라 시는 2030년까지 1단계(2025~2027), 2단계(2028~2030)로 구분해 단계별 리모델링 허가총량을 설정했다.

기본계획에 제시된 단계별 허가총량을 보면 기흥·수지권역(1~8권역) 허가총량 2864세대, 처인중심권역(9~13권역) 1만2458세대 등 총 1만5322세대가 리모델링 허가 상한으로 제시됐다.

허가총량을 초과하는 경우에는 시급성·주민의견 반영·기반시설 여건 등을 평가해 우선순위를 조정한다.

세대수 증가에 따른 기반시설 영향은 미미한 것으로 분석됐다. 하지만 시는 각종 사업 시행에 따른 실제 운영 현황과 차이가 있을 수 있어 개별 단지 리모델링 사업 추진 때 별도로 검토하기로 했다.

기본계획에서는 수지·기흥 등 기존 생활권의 인구밀도가 높은 지역은 교통·도로 용량, 학교 수용력, 공원·녹지 확보율 등을 분석해 증가형 리모델링 허가를 단계적으로 조정하도록 했다. 이에 따라 리모델링 인허가 과정에서 기반시설 영향 검토가 정비사업 수준으로 강화될 것으로 보인다.

시는 도시 과밀과 경관 훼손을 방지하기 위해 리모델링 가이드라인을 마련했다. 가이드라인은 크게 도시공간 관리방안(통경축·일조권·스카이라인·사생활 보호), 밀도관리방안(용도지역별 용적률 상한 준수), 인센티브 운용기준(공공기여 시 용적률 완화) 등으로 구성됐다.

시는 택지 외 지역의 도로 여건 특성을 고려해 도로 개선을 위한 다양한 인센티브 항목을 마련해 적정 관리 수준을 제시했다.

밀도관리방안은 증가형 리모델링 심의 기준이 되며, 개별 단지뿐 아니라 주변 생활권 인구밀도와 기반시설 수용력까지 함께 고려하도록 했다.

기본계획은 시청 누리집에서 열람할 수 있다.