이번 호에는 사업장을 임차할 경우 왜 확정일자를 받아야 하는지 알아보겠습니다.

Q 확정일자란 무엇입니까?

A ‘확정일자’는 건물소재지 관할 세무서장이 그 날짜에 임대차계약서상 계약 내용을 인정하고 임대차계약서에 기입한 날짜입니다.

상가건물 임대차보호법에 따라, 상가를 임차하고 사업자등록을 마친 사업자가 확정일자를 받으면 등기를 한 것과 같은 효력을 갖게 됩니다.

따라서 건물이 잘못되어 경매나 공매로 넘어가게 되더라도 확정일자를 기준으로 보증금을 우선 변제 받을 수 있습니다.

Q 누구나 확정일자를 받으면 ‘상가건물임대차보호법’의 보호를 받을 수 있나요?

A 모든 임차인에 대해 적용하는 것은 아닙니다. 환산보증금(보증금+월세×100)이 일정 금액 이하인 경우에만 적용됩니다. 용인지역의 경우 환산보증금이 5억 4천만 원 이하인 경우에만 해당합니다.

Q 확정일자는 어떻게 받을 수 있나요?

A 일반적으로 사업자등록신청 시 확정일자를 신청하고 있습니다. 확정일자 신청이 누락된 경우에는 신분증, 상가 임대차계약서 원본을 들고 상가 소재지 관할세무서를 방문해 세무서에 비치된 확정일자 신청서를 작성해서 제출하면 됩니다.

Q 임차인이 보호받을 수 있는 내용에 무엇이 있습니까?

A 임차인이 보호받을 수 있는 내용은 다음과 같습니다. 사업자등록을 하고 확정일자를 받은 임차인은 제3자에 대한 대항력이 생기게 됩니다.

경매 또는 공매 시 임차 건물의 환가대금에서 후순위 권리자나 그 밖의 채권자보다 우선해 보증금을 변제받을 수 있는우선변제권이 생기게 됩니다.

환산보증금이 일정액 이하인 소액임차인의 경우, 건물이 경매로 넘어가더라도 경매 가액의 2분의1 범위 내에서 다른 권리자보다 최우선해 보증금의 일정액을 변제받을 수 있습니다.

또한 임차인은 만기 6개월 전부터 1개월 사이에 임대인에게 퇴실 및 연장 통보를 해야 하며, 합당한 이유가 없다면 임대인은 이를 거절할 수 없습니다.

계약의 갱신을 요구할 수 있는 권리는 10년까지 보장받을 수 있고, 임대료 인상 한도는 5%로 제한됩니다.

Q 임차인의 권리만 보호돼 임대인에게 일방적으로 불리한 건가요?

A 임대인의 권리도 일부 보장되고 있습니다. 계약기간은 최소 1년 단위로 체결 가능하고, 임대료 조정이 필요하면 5% 이내에서 인상을 요구할 수 있습니다.

임차인이 임대료를 3회 이상 연체하거나 임대인의 동의 없이 임의로 전대하는 등의 특별한 사유가 있으면 임대인은 계약갱신 요구를 거절할 수 있습니다.