질문 : 저는 용인시에서 보증금 5,000만원, 월세 70만원, 계약기간 1년으로 하여 상가건물을 임차하여 옷가게를 하고 있는 임차인입니다. 그러나, 최근의 불경기로 인하여 장사가 너무 안되서 폐업을 하려고 합니다. 그러나, 상가주인인 갑은 아직 계약기간이 3개월이 남았고, 설사 계약기간이 종료된다고 하더라도 자신은 돈이 없어 임차보증금을 되돌려 줄 수 없으니 계속 장사를 하든지 알아서 하라고 합니다. 저는 갑의 주장대로 지금 임대차계약을 해지할 수는 없는 것인지, 계약기간이 종료된 뒤에 장사는 안하더라도 우선 보증금을 확보할 방안은 없는지 궁금합니다.
답변 : 1. 귀하의 임차보증금은 1억 2,000만원이므로 우선 상가건물임대차보호법의 적용범위에 속한다고 할 것입니다.
2. 임대차계약기간 만료전에도 계약을 해지할 수 있는지 여부
상가건물임대차보호법 제9조 제1항은 임대차기간에 관하여 '기간의 정함이 없거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 본다. 다만, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.'라고 규정하고 있을 뿐입니다.
따라서, 귀하가 임대인인 갑과 해지권에 관한 특별한 약정을 하지 않은 이상 장사가 안된다는 일방적인 사유만으로 갑과의 임대차계약을 해지할 수는 없으므로 임대차계약기간이 종료될 때까지는 3개월분의 월세를 지급하여야 합니다.
3. 임차권등기명령제도
그러나, 임대차계약기간이 종료된 경우에는 갑은 귀하에게 임차보증금을, 귀하는 갑에게 임차목적물을 인도하여 줄 의무가 있습니다.
만일 귀하께서 계약기간 종료 후 폐업할 의향이라면 이미 확보한 대항력 및 우선변제권을 유지하시려면 임차권등기명령제도를 이용하여 보시기 바랍니다.
임차권등기명령이란 임대차기간이 종료되었으나 임차보증금을 반환받지 못한 채 사업장을 이전하거나 폐업신고 등을 하는 경우 상가건물임차인이 당해 건물 소재지 관할 법원에 임차권등기를 해 둠으로써 임차건물의 경매시 이미 취득한 대항력이나 우선변제권의 효력을 주장할 수 있는 제도를 말합니다.
이에 관해 상가건물임대차보호법은 제6조에서 '①임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 임차인은 임차건물의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다.
②임차권등기명령의 신청에는 다음 각호의 사항을 기재하여야 하며, 신청의 이유 및 임차권등기의 원인이 된 사실은 이를 소명하여야 한다.
1. 신청의 취지 및 이유
2. 임대차의 목적인 건물(임대차의 목적이 건물의 일부분인 경우에는 그 도면을 첨부한다)
3. 임차권등기의 원인이 된 사실(임차인이 제3조제1항의 규정에 의한 대항력을 취득하였거나 제5조제2항의 규정에 의한 우선변제권을 취득한 경우에는 그 사실)
4. 그 밖에 대법원규칙이 정하는 사항
③민사집행법 제280조제1항, 제281조, 제283조, 제285조, 제286조, 제288조제1항·제2항·제3항 본문, 제289조제1항 내지 제4항, 제290조제2항중 제288조제1항에 대한 부분, 제291조, 제293조의 규정은 임차권등기명령의 신청에 대한 재판, 임차권등기명령의 결정에 대한 임대인의 이의신청 및 그에 대한 재판, 임차권등기명령의 취소신청 및 그에 대한 재판 또는 임차권등기명령의 집행 등에 관하여 이를 준용한다. 이 경우 "가압류"는 "임차권등기"로, "채권자"는 "임차인"으로, "채무자"는 "임대인"으로 본다.
④임차권등기명령신청을 기각하는 결정에 대하여 임차인은 항고할 수 있다.
⑤임차권등기명령의 집행에 의한 임차권등기가 경료되면 임차인은 제3조제1항의 규정에 의한 대항력 및 제5조제2항의 규정에 의한 우선변제권을 취득한다. 다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력 또는 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력 또는 우선변제권이 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 제3조제1항의 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력 또는 우선변제권을 상실하지 아니한다.
⑥임차권등기명령의 집행에 의한 임차권등기가 경료된 건물(임대차의 목적이 건물의 일부분인 경우에는 해당 부분에 한한다)을 그 이후에 임차한 임차인은 제14조의 규정에 의한 우선변제를 받을 권리가 없다.
⑦임차권등기의 촉탁, 등기관의 임차권등기 기입 등 임차권등기명령의 시행에 관하여 필요
한 사항은 대법원규칙으로 정한다.
⑧임차인은 제1항의 규정에 의한 임차권등기명령의 신청 및 그에 따른 임차권등기와 관련하여 소요된 비용을 임대인에게 청구할 수 있다.' 라고 규정하고 있습니다.
따라서, 귀하가 해당 관할 지방법원(용인시의 경우 수원지방법원 용인지원)에 임차권등기명령을 신청하여 이를 등기하면 위 임차건물이 경매될 경우 임차인의 우선변제권을 행사할 수 있다고 할 것입니다. 그러나, 갑이 계속 임차보증금의 반환을 거절하면 궁극적으로는 소송을 제기하여야 할 것입니다.