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법 허점 이용 쪼개기 개발 건축허가 부작용 방지 보완 시급단지형 단독주택 무분별 개발 이대론 안 된다(하)

기반시설 부족 입주민 불편으로
용인시 예산 투입 부메랑 우려도

임야 능선부까지 개발되고 있는 단독주택 단지. 연접 제한이 없어 기반시설 부족 등 다양한 문제점을 노출하고 있다.

최근 5년 간 전체 개발행위 건수(9112건, 2013~2017년)의 절반 이상(5859건)을 차지하고 있는 게 자연녹지지역에서의 개발이다. 이 기간 단독주택 개발행위허가 건수는 4757건으로 연평균 951건에 달한다. 하지만 건축허가 건수는 개발행위 건수보다 훨씬 많다. 이른바 ‘쪼개기 개발’ 때문이다.

쪼개기 방식을 통한 개발이 성행하는 이유는 사업자에게 돌아가는 이익이 그만큼 크기 때문이다. 여기에는 주택법에 의한 사업계획승인을 피하기 위해 필지를 나눠 건축허가를 받는 편법이 동원된다. 30세대 이상의 단독주택을 짓기 위해서는 주택법에 의한 사업계획승인을 받아야 한다. 하지만 필지를 나누거나 수허가권자를 달리하며 세대수를 늘리거나 기존 허가부지에 연접해 개발할 수 있기 때문이다. 

건축허가를 받으면 주거생활에 필요한 요건을 갖추고 부대시설 설치기준 등 관련 규정을 준수하지 않아도 된다. 주민 편의를 위한 각종 기반시설을 갖출 의무가 없다 보니 사업자로선 법을 피하면서 이익을 극대화할 수 있는 것이다.

용인의 경우 쪼개기 개발은 여러 가지 형태로 나타나고 있는데, 타운하우스라는 단지형 단독주택이 대표적이다. 최근 활동을 끝낸 난개발조사특별위원회가 타운하우스에 대한 대책 없이는 난개발 치유가 불가능한 상태라고 꼽기도 했다.

쪼개기 개발 사례는 어렵지 않게 찾을 수 있다. 실제 수허가자를 달리해 연접 개발을 통해 수십 세대는 기본이고, 100세대에 달하는 대규모 단지를 형성한 곳도 있다. 

처인구 모현읍 한 개발현장의 경우 단독주택 외에 근린생활시설 등 여러 건으로 허가를 받은 뒤 모두 단독주택으로 분양한 사례도 있다. 이 곳은 신청자와 목적이 달라 동일 사업으로 판단하기 어렵다는 이유로 진입도로를 6m가 아닌 4m로 허가를 받아 기반시설 부족으로 인한 민원이 예상되고 있다. 기흥구 상하동의 경우 도로 등 기반시설 없는 골짜기 안에 연접해 개발이 진행 중이다. 급경사 지역인데다 도로가 좁고 인도도 없어 주민 통행 불편은 물론, 사고위험까지 상존한다는 지적을 받고 있다.

이처럼 단지형 단독주택의 경우 30세대 미만은 주택법이 아닌 건축법 적용을 받기 때문에 도시계획위원회 심의나 사전재해영향평가 등 모든 심의 대상에서 제외된다. 물론 주택건설이나 주택공급에 관한 기준 적용도 받지 않는다. 이 때문에 주민공동시설 등 부대시설을 갖출 의무가 없어 주거환경에도 악영향을 미칠 수밖에 없다. 난개발조사특위가 쪼개기 대책이 시급하다고 지적한 이유다.

처인구 모현읍의 한 전원주택단지 모습. 집집마다 높은 옹벽이 위압감을 준다.

특위는 “쪼개기 연접개발 주택단지의 경우 급경사지 좁은 도로로 사고위험이 상존하고 소방차 진입 등이 불가능해 화재시 대형사고 위험이 높다”며 “수십 세대 단독주택을 분양해도 연면적 합계가 5800㎡에 근접해도 건축법상 단독주택으로 분류돼 입주 후 하자에 대한 시공사의 책임과 하자보증 부재로 입주민들의 피해가 우려된다”고 지적했다. 

쪼개기 개발은 용인시 민원으로 되돌아올 수 있다. 결국 시가 많은 예산을 들여 민원을 해결하는 예산낭비를 초래할 수 있다는 것이다. 따라서 연접 개발시 진입도로 너비의 개발면적 기준 안에서만 허용하고, 인허가 행정관청을 일원화할 필요가 있다고 특위는 주장했다. 또 단지형 단독주택을 경관심의 대상으로 지정하고, 도로 너비 규정을 강화하는 한편, 쪼개기 방지를 위한 기준을 마련할 필요가 있다고 제안했다. 법의 사각지대 해소를 위한 법 개정 노력도 시급한 실정이다.

함승태 기자  stham@yongin21.co.kr

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